در ملک ورثه‌ای، صاحب ملک فوت کرده و دیگر آن ملک متعلق به همه وراث بوده است. خرید و فروش این املاک قواعد خاصی دارد کاولین قدم در خرید ملک ورثه‌ای این است که تشخیص دهید سند مالکیت به نام چه کسی است؟

مساله دوم نیز بررسی گواهی انحصار وراثت است که یک گواهی در قوانین ارث است و توسط مراجع قضایی صادر می‌شود و در آن وارثان متوفی مشخص می‌شوند.

یکی از مشکلات املاک موروثی، اختلاف وراث بر سر فروختن آن ملک است. برای خرید یا فروش ملک ورثه‌ای باید رضایت تمام وراث را داشته باشید و هیچ مخالفی در این زمینه نباشد. مرحله بعدی این است که به هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکلای آنها حاضر باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند.

هنگام خرید ملک ورثه‌ای، مدارک هویتی وراث را بررسی کنید که بین آنها صغیری نباشد، زیرا معامله با صغیر صحیح نیست و شما باید با قیم صغیر معامله کنید. قیم نیز اجازه ندارد اموال صغیر را بفروشد و باید از دادسرا مجوز بگیرد.

به این نکته نیز توجه کنید که اگر هنگام معامله، وارثان به دلایلی حاضر نباشند، برای مثال خارج از کشور باشند، باید وکلای آنها حضور داشته باشند. البته صرفا حضور آنها کافی نیست و وکلای وارثان باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند و دست‌نوشته یا معرفی شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست. اجازه فروش و اجازه دریافت مبلغ معامله از جمله اختیارات وکیل در فروش ملک ورثه‌ای است که باید در وکالتنامه تعیین شود.

درباره ملک ورثه‌ای، یکی از سوالات رایجی که برای وارثان پیش می‌آید این است که آیا امکان فروش ملک ورثه‌ای توسط یکی از شرکا، بدون رضایت دیگران وجود دارد؟

همانطور که گفته شد، ملک ورثه‌ای متعلق به همه وراث بوده و مشاع بین آنها است. اشاعه نیز عبارت است از وضع ناشی از اجتماع حقوق چند نفر بر مالی معین. در این حالت، مالکیت هر یک از شریکان آمیخته با حقوق دیگران است و اصالت خود را از دست نداده و در هر جزء مال وجود دارد، بدون اینکه بتوان مصداق مستقل و جداگانه‌ای برای آن معین نمود.

تقسیم ملک مشاع ابتدا بر حسب توافق مالکین است و هرگونه که به افراز توافق نمایند ملک به همان ترتیب تقسیم خواهد گردید. در غیر این صورت و در جایی که میان مالکین اختلاف باشد، باید از طریق قانونی اقدام نمود که به ترتیب افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد صورت می‌گیرد و در نهایت اگر هیچ کدام امکان پذیر نبود مال مشاع فروخته میشود. افراز نیز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.

در صورتی که جریان ثبتی ملک به پایان رسیده باشد، مرجع صالح برای تقاضای افراز ملک مشاع، اداره ثبت است و در غیر این صورت دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

در خصوص امکان فروش ملک ورثه‌ای توسط یکی از شرکا بدون رضایت دیگران باید گفت که اگر یکی از شرکا تنها اقدام به فروش نسبت به سهم خود نماید، این معامله کاملا صحیح و معتبر است چراکه هر مالک مشاعی می‌تواند بدون اجازه سایرین نسبت به سهم خود، هر نوع تصرف حقوقی داشته باشد.

اما نکته حائز اهمیت در اینجا این است که تصرفات مادی در ملک مشاع که همان تسلیم و قبض ملک است، قبل از افراز و تقسیم، نیاز به اجازه تمامی شرکاء و وراث دارد.

بنابراین اگر یکی از شرکای ملک مشاع، تمام ملک را بدون اجازه سایر مالکین بفروشد، معامله غیرنافذ است و سایر شرکاء می‌توانند با معامله موافقت کنند یا اینکه در صورت عدم رضایت، مخالفت خود را اعلام کنند و آن معامله را با عدم تنفیذ خود، باطل نمایند.ه باید به آنها توجه کرد